MBS 不動產抵押貸款證券

( 圖 By ChatGPT )

債券 第四堂課 : 債券證券化 - 房貸

MBS（Mortgage-Backed Securities)

不動產抵押貸款證券 或 不動產擔保證券 - 維基百科

Ref:  MBS 是什麼？不動產抵押貸款證券全面解析

Ref:  RMBS 是什麼？

Ref:  不動產抵押貸款證券(MBS) 在國際財務報導準則第 9 號(IFRS 9)下 之會計處理

MBS 是把一批房貸（抵押貸款）的本息現金流「打包」後做成可交易的證券，投資人收取借款人繳的本金與利息。 

• MBS 是一種資產擔保證券（ABS）的類型，背後擔保資產是「一筆或一群」抵押貸款（例如住宅房貸）。

• 典型的「穿透型（pass-through）」結構，是把借款人每期繳款的本金與利息，依規則分配給持有人；也可能做成更複雜的結構（例如 CMO）。​

• 若以住宅房貸為底層資產，市場上常稱 RMBS（Residential MBS），其本質就是以住宅抵押貸款現金流支撐的固定收益證券。

怎麼運作（用白話）

• 銀行或放款機構先承作房貸，之後把一批房貸債權匯集成「資產池」，再由機構將其證券化、發行成投資人可買賣的商品（MBS/RMBS）。

• 在美國市場，常見由政府機構或準政府機構（例如 Ginnie Mae、Fannie Mae、Freddie Mac）參與住宅房貸的收購、證券化與發行，形成龐大的機構 MBS 市場。​

主要風險（投資人最在意）

• 信用風險：底層借款人違約、現金流不足，會影響證券的本息回收（尤其是非政府擔保或信用較差的房貸池）。

• 提前償還（預付款）風險：利率下降時屋主可能再融資或提前還款，投資人原本預期的利息收入縮水，現金流時間也會改變。​

• 利率與現金流不確定性：MBS 的現金流會因提前償還行為而改變，讓久期/利率敏感度不像一般「子彈型」公司債那麼固定。